Mieszkania z rynku pierwotnego wcale nie są już - a w każdym razie nie muszą - być dużo droższe od mieszkań z rynku wtórnego. Zwłaszcza w peryferyjnych dzielnicach dużych miast mieszkanie z rynku pierwotnego może być dla przeciętnie zarabiającego Kowalskiego bardziej dostępne, niż mieszkanie ""z drugiej ręki"" o podobnym metrażu, ale w lepszej dzielnicy. Kupować od dewelopera, nie znaczy jednak zawsze - kupować bezpiecznie.
Pierwszym zabezpieczeniem, które doradzają wszyscy eksperci rynku nieruchomości, jest sprawdzenie dewelopera - najpierw pod kątem przeprowadzonych inwestycji. Firma, która ma w dorobku kilka, a jeszcze lepiej - kilkanaście dobrze przeprowadzonych, skończonych projektów - a więc wybudowała osiedla czy też domy, które można obejrzeć i sprawdzić standard budynków po kilku latach od oddania do użytku jest na pewno bardziej wiarygodna niż dopiero wchodząca na rynek.
Kolejne zabezpieczenie, również doradzane wszystkim klientom - skończyły się czasy, gdy deweloperzy sprzedawali na pniu mieszkania w budynkach, zanim jeszcze w plac budowy została wbita przysłowiowa łopata. Dziś nie warto kupować mieszkania istniejącego wyłącznie na planach, ani dziury w ziemi. Zresztą wiele banków, które kredytują zakup mieszkania na rynku pierwotnym (m .in. kredyty na mieszkanie od dewelopera) wymaga zaawansowania prac - nawet do 50 proc. Oczywiście, na rynku pierwotnym mieszkania najbardziej poszukiwane - czyli lokale od 30 do 60 metrów kw. schodzą jak świeże bułeczki, i trzeba założyć, że kilka miesięcy będziemy musieli poczekać na dokończenie budowy, jeśli już znajdziemy odpowiadające nam mieszkanie.
Ale to nie wszystko, co musimy wiedzieć o deweloperze i inwestycji przed podpisaniem umowy przedwstępnej kupna nieruchomości.
Deweloper musi być właścicielem działki (wpis w księdze wieczyste) i mieć pozwolenie na budowę. Choć może się to wydać mało prawdopodobne, zdarzają się przypadki, gdy deweloperzy sprzedają mieszkania bez dopełnienia tych warunków.
Dewelopera uwiarygodnia współpraca z bankiem (część banków ma zresztą tzw. listy zaufanych deweloperów - łatwiej uzyskać kredyt na realizowane przez nich inwestycje). Jeśli deweloper należy do organizacji branżowej, która pilnuje przestrzegania przez swoich członków nie tylko prawa, ale również dobrych praktyk - klient może się poczuć bezpieczniej. Jeszcze lepiej, gdy posiada Certyfikat Dewelopera, wydawany co dwa lata przez Krajową Izbę Budownictwa, która wnikliwie bada m.in. finanse firm, zanim wyda dokument poświadczający ich rzetelność.
Indywidualne interesy klienta zabezpieczą zaś dwa mechanizmy: pieniądze, które wpłacamy za mieszkanie (czy to w formie naszych oszczędności, czy kredytu) nie trafiają na konto dewelopera, ale na rachunek powierniczy. Na rachunek dewelopera są przelewane albo po zakończeniu określonego etapu budowy (czyli uruchamiane są w transzach), albo wręcz dopiero po odbiorze kluczy przez klienta. Drugim sposobem jest podpisywanie umowy przedwstępnej wyłącznie w postaci aktu notarialnego. To ma kluczowe znaczenie, jeśli w przyszłości miałyby się pojawić problemy z wyegzekwowaniem od dewelopera sfinalizowania transakcji i wywiązania się z umowy. Trzeba pamiętać, że umowa cywilnoprawna nie stwarza takich możliwości.
Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej musimy mieć jasność, co kupujemy. Nie chodzi tylko o samo mieszkanie, ale również budynek oraz jego otoczenie. Nie wystarczą foldery, ani zapowiedzi dewelopera, że osiedle będzie pełne zieleni, i funkcjonalnie urządzone - do umowy, jeśli chcemy czuć się pewnie, muszą być załączone dokładne plany i szkice - jak będzie wyglądać miejsce, w którym będziemy mieszkać. Jeśli kupujemy miejsce garażowe - musi być ono precyzyjnie wskazane na planie garażu. Oczywiście, jeszcze bardziej dokładny szkic i plan musi dokumentować lokal, który kupujemy od dewelopera.
W umowie przedwstępnej warto również uregulować najczęstsze kwestie sporne, które wynikają między klientem a deweloperem: kary umowne (zarówno te po stronie klienta, np. za wycofanie się z umowy, jak i te wynikające z opóźnienia terminu oddania mieszkania z winy dewelopera), termin oddania budynku i lokalu do użytkowania, powierzchnia mieszkania (deweloperzy zwykle proponują zmniejszenie ceny mieszkania, jeśli powierzchnia rzeczywista okaże się mniejsza od planowanej - i opłaconej - o 8 proc. Klient powinien domagać się, by ten „niedobór” mógł wynosić tylko ułamek powierzchni - np. 3 proc. lub wręcz - by cena odpowiadała rzeczywistej powierzchni nieruchomości).
Ważnym elementem umowy powinny być zapisy o zarządzie nieruchomością - jeśli deweloper zamierza administrować nieruchomością, powinien o tym uprzedzić potencjalnych kupców, którzy mogą mieć w tej sprawie inny pomysł (np. po utworzeniu wspólnoty mieszkaniowej sami zarządzać budynkiem).